A pesar de la estabilidad del sector y grandes inversiones, aún estamos iniciando
Por: Daniela Correa *
Cuando vemos una ciudad de un país desarrollado y su capacidad de transformarse completamente en cortos periodos de 10 años, nos damos cuenta de que Costa Rica está apenas iniciando.
Algunos podrían argumentar que San José (especialmente la zona oeste) y Guanacaste son ejemplos de cambios extremos y ciertamente lo son, pero estos apenas están viviendo su primera “mutación”.
Así el desarrollo inmobiliario de Costa Rica es el de un país en vías de desarrollo y, por el momento, la posibilidad de creación de una burbuja o colapso es mínima.
Esta condición tampoco debe hacer creer al sector que no debe tomar ciertas precauciones.
Las metas van desde una reestructuración y hasta creación de planes reguladores que permitan un mayor desarrollo y dinamismo en provincias como Cartago y Alajuela hasta seguimiento estricto en concesiones y áreas de protección de la naturaleza.
Indudablemente la expectativa habitacional del costarricense ha cambiado independientemente de la clase social.
Se busca más confort, lujo y seguridad y se deja al jardín o patio atrás. Aunque parezca ilógico, este componente agregado de amenidades termina compensando el costo de la tierra.
Alexander Sancho, director de Real Estate Marketing, empresa especializada en servicios de comunicación y mercadeo especializados en bienes raíces, es de aquellos que afirman esta posición. “Costa Rica es un mercado todavía en desarrollo, muy poco profundo y ancho”.
Sancho no cree que en Costa Rica haya una burbuja o inflación de precios especialmente porque los productos son nuevos. Más bien se está llegando a un momento en donde no puede haber tanta especulación. Por ejemplo a nivel de playa es imposible comprar y revender tan fácilmente como antes. Por otro lado, en la ciudad se da una fuerte adquisición en preventa por parte de inversionistas que luego revenden obteniendo considerables ganancias.
“Los mercados se estabilizan por sí mismos, la oferta y demanda son los que ponen el precio. Si se vendiera más caro de lo que se puede no se vendería. Además, hay buena oferta de los bancos”, argumenta Sancho.

Mercado extranjero

La gran presencia de extranjeros y de empresas foráneas modificó el mercado. En el caso de las costas, son ellos los compradores y, por ende, es a ellos a quienes se dirigen los productos.
Los desarrolladores esperan que esto, continúe y juegan todas sus cartas a los proyectos de lujo. ¿Qué hace falta? Permisos, un primer financiamiento y la continuación del mismo.
Todos están pendientes de la crisis inmobiliaria que vive Estados Unidos (EE. UU.), especialmente en los países cuyas economías están muy ligadas a este país como en el caso de Costa Rica.
Los bancos de aquel país comenzaron a prestar dinero para vivienda a familias de bajos ingresos que no calificaban para un préstamo tradicional. Para que estas pudieran lograrlo, el crédito se fijaba con intereses bajos los primeros años para luego nivelarse.
Un ajuste en las tasas que aplicó la FED hizo que muchos no pudiesen cumplir con las cuotas. Además de esta condición, el sector sufrió una contracción cuyo resultado fue la caída en el precio de las viviendas.
Cuando a estas personas les fue imposible pagar sus cuotas y quisieron vender, los precios ya eran muy bajos y además ya nadie quería comprar.
Costa Rica vive actualmente una época de “bonanza” para los créditos, situación que tiene pendiente al sector también.
Respecto a las consecuencias que podría tener la crisis de EE.UU. en el país, los expertos argumentan que en el peor de los casos, se podría desacelerar la inversión e impactar la velocidad la magnitud de los proyectos especialmente los más costosos (los de las costas). No se invertiría tanto, esperando alguna reacción del mercado.

Otros agentes

Factores internos podrían afectar la inversión extranjera debido a que el crecimiento en infraestructura es proporcional al desarrollo. La infraestructura limitada es el tópico recurrente. Un respiro ha sido el inició de la construcción de la carretera hacia Caldera proyecto que tomó unos 30 años.
Por otro lado, el desarrollo de los aeropuertos existentes debe crecer. En el caso de los megaproyectos, la dificultad con los trámites no es un dolor de cabeza ya que en otros países también se da esta situación.
La dificultad no es una traba para el desarrollo inmobiliario (si no, no se realizaría nada en el país). “Es la falta de claridad y el nivel de respuesta, en lo que se debe trabajar”, afirmó Sancho, director de Real Estate Marketing.
Otro tema a considerar y que afecta al sector independientemente de la localización y magnitud de los proyectos es el alto costo de la mano de obra.
La construcción del Canal Panamá es un tema sin tratar por las autoridades y que podría afectar aún más esta condición.

Juego de precios

Es un negocio y se busca la rentabilidad máxima.
Sin duda alguna los second home (segundo hogar) están generando, pero al mismo tiempo es la construcción de vivienda para uso de. nacionales uno de los negocios más dinámicos.
En el 2006 se construyeron 4,1 millones de metros cuadrados, un 71% más que el año anterior.
Aunque todos necesitamos un techo, el segmento que representa el 40% de la población costarricense no tiene opciones: la clase media.
El precio de los terrenos es alto, y proyectos “baratos” no generan lo suficiente para los desarrolladores.
Para el Gobierno y las constructoras, la solución a esta escasez es edificar condominios verticales ya que se aprovechan mejor los terrenos y se genera economías de escala.
La edificación vertical ya es una tendencia en el país, pero en sectores altos y especialmente en la zona oeste de la capital, más no así en las provincias.
El Ministerio de Vivienda considera un proyecto para clase media el que se encuentra entre el rango de los 010 y los 020 millones. Uno menor sería de interés social y uno mayor sería clase media alta.
Si lo vemos de esta manera, los proyectos habitacionales para clase media son prácticamente inexistentes.
Además, muy pocos bancos patrocinan proyectos de este tipo: Scotiabank dijo a EF en notas anteriores que financió uno en Desamparados el año pasado y Grupo Mutual Alajuela-La Vivienda tiene uno Heredia y otro en Desamparados.

Romper paradigmas

Julio y Randall Alvarado, de la empresa de investigación Consorcio y Merkadeo (CMK), consideran que mientras que la mayoría de las empresas nacionales se enfocan en la rentabilidad que generan los altos sectores, han incursionado en el país empresas suramericanas con otra visión del mercado.
Estas empresas ven al sector medio como uno rentable si . se realizan los proyectos de la manera adecuada.
Se trata de empresas como la venezolana Concasa y la firma Grupo Vila, la cual forma parte del holding Grupo Viviendas Latinoamericanas, que agrupa a algunas de la región y de sitios más lejanos como Arabia Saudí y Rumania, en Medio Oriente y Europa, respectivamente.
Para David Segura, director de Grupo Vila (GV), la calidad es muy importante para nosotros y esperamos lo mismo de nuestros suplidores, quienes son parte crítica de la manera en la cual hacemos negocios. No exigimos más de lo que nos exigimos a nosotros mismos y como estamos enfocados en costo necesitamos que nuestros colaboradores también lo estén”.
Uno de los mayores paradigmas es hacer soluciones grandes. “Si alguien decía de 70 metros cuadrados no les cabía en la mente”, explicó Alvarado de CMK.
Un ejemplo es Condado del Parque, proyecto de Grupo Leumi, considerado de mayor eficiencia en la utilización del espacio por metro cuadrado, según estudios de mercado de CMK.
* Tomado de El Financiero